El director de la Dirección Provincial del Registro de la Propiedad rechazó el recurso de reconsideración presentado por la actora, confirmó la resolución contencioso registral y validó la observación hecha a la solicitud de caducidad de hipoteca que se basó en la Disposición Técnica Registral que establece que las hipotecas vigentes al 15/09/2016 mantienen sus efectos durante 35 años, de acuerdo con el artículo 2210 del Código Civil y Comercio. Contra dicha resolución se alzó la peticionante.

La Cámara resolvió admitir la apelación interpuesta y, en consecuencia, revocó la resolución contencioso registral dictada por el director del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.

Para así decidir, entendió que el tema debatido era la aplicación temporal del nuevo artículo 2210, modificado por la ley 27.271, a las hipotecas vigentes en el momento de su entrada en vigor. En ese sentido, el tribunal explicó que las opiniones sobre este asunto no eran uniformes. Algunas posiciones, como la de la Dirección del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires (DTR 17/2016), consideran que el nuevo plazo de caducidad de una hipoteca se aplica inmediatamente a todas las inscripciones que no hayan caducado antes de la vigencia de la nueva ley. Otras, como la del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (DTR 12/2021), sostienen que el nuevo plazo solo se aplica a las hipotecas registradas desde la entrada en vigor de la ley 27.271, mientras que las inscripciones anteriores se rigen por la ley vigente en el momento de su registro.

El tribunal observó que la interpretación que aboga por la aplicación inmediata del nuevo plazo establecido por una ley posterior, considerando el término en curso como una mera consecuencia de una situación jurídica existente, no garantiza una aplicación uniforme y consistente ante cambios normativos, lo que podría vulnerar derechos adquiridos y disminuir la seguridad jurídica.

Coincidió con los argumentos de la apelante en cuanto a que la interpretación asumida por el Registro provincial concede carácter retroactivo a una ley que no lo especifica, violando el principio de irretroactividad del artículo 7 del Código Civil y Comercial y vulnerando el derecho de propiedad del deudor hipotecario al impedirle disponer del inmueble como si estuviera "libre de gravámenes" por 15 años más. Además, argumentó que la caducidad de un asiento registral se enmarca en la "caducidad sustantiva de derechos" regulada en los artículos 2566 a 2572 del Código Civil y Comercial, extinguiendo el derecho de hacer oponible ese derecho real frente a terceros. Aunque existen diferencias entre la prescripción liberatoria y la caducidad de derechos, las semejanzas son significativas, permitiendo que se apliquen las mismas reglas por analogía en cuestiones de plazos y derecho transitorio.

En resumen, la solución propuesta por la apelante, basada en la noción de "consumo jurídico", fue considerada la adecuada por la Cámara, quien sostuvo que una interpretación conforme a los artículos 1 y 2 del Código Civil y Comercial (CCyC) justifica la aplicación analógica del artículo 2537 del CCyC para la modificación de los plazos de prescripción por una ley posterior, a pesar de la diferente naturaleza jurídica.

Por lo tanto, en el caso, puntualizó que deberá aplicarse el plazo de 20 años según los artículos 3151 y 3196 del Código Civil derogado, que estaban vigentes en el momento de su registro.

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