En junio de 2009 las partes celebraron un contrato de compraventa de un inmueble rural por un importe de U$S 1.000.000; en la escritura traslativa de dominio se dejó constancia que el comprador abonó en el acto el 80% del valor acordado, debiendo abonar el saldo restante dentro de un plazo de 90 días, siempre y cuando se cumplieran una serie de condiciones: a) la aprobación por el Registro Público de Comercio de las reformas estatutarias de la sociedad vendedora; b) la aprobación del plano de mensura y reparcelamiento del inmueble; y c) el desistimiento por parte del vendedor de su pretensión en una causa judicial. A su vez, el convenio estipuló una cláusula penal de U$S 2.000 por cada día de demora del vendedor en el cumplimiento de su obligación.

Si bien las condiciones a) y c) se hicieron efectivas en los primeros 90 días, la Dirección Nacional de Catastro recién aprobó los referidos planos en marzo de 2011. Luego de un intercambio epistolar infructuoso, en julio de ese año el vendedor promovió acción de cumplimiento de contrato, reclamando el saldo pendiente de la compraventa, con más intereses.

El comprador del inmueble demandado rechazó la pretensión y, además, reconvino por el cobro de la cláusula penal, por el período comprendido entre que se vencieron los 90 días de plazo y se aprobaran finalmente los planos.

El juez de primera instancia en lo civil y comercial n° 6 de la primera circunscripción de la Provincia de Formosa hizo lugar a la demanda y rechazó la reconvención. Sin embargo, la Cámara Civil y Comercial confirmó el acogimiento de la acción (concluyendo que la deuda existía y debía ser abonada) y revocó la desestimación de la reconvención, indicando que correspondía admitir la procedencia de la cláusula penal ante la demora del demandante, por el incumplimiento de una obligación sujeta a un plazo cierto, cuya mora era automática.

 La parte actora interpuso recurso extraordinario local contra dicho pronunciamiento ante la alzada, cuya denegación motivó el recurso de queja ante el Superior Tribunal de la provincia  de Formosa, igualmente rechazado.

Contra la sentencia del Máximo Tribunal local la demandante interpuso recurso extraordinario federal, cuya denegación dio origen a la queja.

Entre sus principales argumentos, la recurrente se queja de que las obligaciones garantizadas con cláusula penal en el contrato eran de medios y no de resultado; manifiesta haber comunicado  de manera fehaciente al comprador de la demora en la aprobación de los planos. En tal sentido, planteó la arbitrariedad de la sentencia de la Cámara por no haber analizado su conducta tendiente al cumplimiento de obligación, y considerar la cláusula penal implícitamente como una obligación de resultado; rechazó el planteo de que la demora respondía a causas ajenas y se limitó a aseverar que no había mediado en el caso un vicio de la voluntad.

Expuso que sus argumentos no se reducen a una mera discrepancia con el criterio adoptado, sino que estos fueron ignorados por la cámara al rechazar el recurso extraordinario local y por el Tribunal Superior al denegar la queja.

Por su parte, la Corte Suprema de la Nación aclara que son extrañas a la apelación federal las decisiones de los superiores tribunales de provincia que resuelven sobre los recursos extraordinarios de carácter local, y por lo tanto ajenas a la vía del art. 14 de la ley 48. Sin embargo, decide realizar una excepción al admitir la queja, por considerar que la sentencia atacada resulta arbitraria por no constituir una derivación razonada del derecho vigente con aplicación a las circunstancias comprobadas en la causa; ello, en menoscabo de los derechos de defensa en juicio y debido proceso del recurrente.

Consideró que el accionante controvirtió el razonamiento de la Cámara con fundamentos serios y sólidos que exigían, como mínimo, un estudio más profundo del asunto. Por otro lado, estimó que el Máximo Tribunal local había omitido considerar la naturaleza, el contenido y la extensión de la obligación, es decir si era una obligación de resultados o de medios; los intercambios epistolares y demás prueba demostrativa de la intención de las partes; los perjuicios efectivamente padecidos por cada una de las partes.

La CSJN entendió que el comprador, luego de la celebración del contrato de compraventa, se encontró en una posición favorable: tenía la posesión de las hectáreas, la escritura traslativa de dominio y la inscripción en el registro. Asimismo,  no había abonado el 20% del precio, que estaba supeditado, entre otras cosas, a la aprobación de los planos, a la vez de que a su criterio la cláusula penal que estipulaba una multa de U$S 2.000 diarios resultaba desmedida, provocando un perjuicio económico desproporcionado y distorsivo, que desnaturalizaría el contrato de compraventa suscripto. 

En tal sentido, expuso que las cuestiones no examinadas por el Tribunal y la decisión arribada con prescindencia de circunstancias relevantes y conducentes para la solución del litigio, afecta en forma directa e inmediata las garantías constitucionales invocadas, y que por lo tanto habilita la descalificación del pronunciamiento por arbitrariedad.

Por los argumentos esgrimidos, la Corte Suprema declaró procedente la queja, formalmente admisible el recurso extraordinario y dejó sin efecto la decisión apelada.

DESCARGAR SENTENCIA